Türkiye genelinde paylı mülkiyet düzeninde yer alan taşınmazlarda ortakların sahip olduğu ön alım hakkı, hem hukukçuların hem de vatandaşların en çok tartıştığı konular arasında öne çıkıyor. Özellikle aileye ait taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıklar, hakkın kullanım süresinin önemini daha da arttırdı.
Yasal düzenlemeye göre, bir hissedarın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara ön alım hakkı doğuyor. Bu hakkın kullanılabilmesi için satış bildiriminin usule uygun şekilde diğer hissedarlara iletilmesi gerekiyor. Noter aracılığıyla yapılan bildirimle başlayan 90 günlük süre, hakkın kullanılmasındaki en kritik eşik olarak öne çıktı.
Hukuk uzmanları, sürenin kaçırılmasının diğer ortakların müdahale şansını tamamen ortadan kaldırdığını, taşınmaz üzerindeki söz hakkının yeni malike geçtiğini belirtiyor. Sürecin işleyişiyle ilgili olarak, bildirimin alındığı tarihin resmi kayıt altına alınmasının hayati önem taşıdığı vurgulanıyor. Bazı durumlarda bildirimin geç ulaşması veya tarafların adres değişikliği nedeniyle gecikmeler yaşanabiliyor; bu nedenle resmi tebligat tarihi tek belirleyici unsur olarak kabul edildi.
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için hissedarın, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açması gerekiyor. Dava dilekçesinde, satış bedelini ödemeye hazır olduğunu beyan etmek şart koşuluyor. Süre aşıldığında ise hukuki yol tamamen kapanıyor ve hak geri getirilemedi.
Hukukçular, paylı mülkiyet yapısının yaygın olduğu taşınmazlarda süreci yakından takip etmeyen hissedarların önemli hak kayıpları yaşadığını belirtiyor. Uzmanlar, bildirim sonrası profesyonel destek alınmasını, belgelerin hazırlanması ve dava dilekçesinin zamanında sunulmasının hak kayıplarını önlediğini ifade edildi.
En çok yaşanan mağduriyetler ise, satışın gerçekleştirildiğini sonradan öğrenen veya sürenin başladığının farkında olmayan hissedarlardan kaynaklanıyor. Özellikle aynı taşınmazda birden fazla mirasçı veya hissedar bulunması durumunda, bildirimin farklı adreslere gönderilmesi veya aile bireyleri arasındaki iletişim kopukluğu nedeniyle hak düşümü riski arttı.
Hukukçular, sürecin avukat desteğiyle yürütülmesinin hem hak kayıplarını önlediğini hem de zamanında başvuru yapılmasını sağladığını belirtti.
